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澳洲置业移民要注意的事项

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移民澳洲生活的各地在房屋买卖方面有不同的法律规定,这里主要根据新南威尔士州的法律说明一下注意事项。其他州,虽然大同小异,但不可照搬。

买房子,不论是现房还是楼花,最主要是搞清楚,你要买哪个房子或哪块地;总面积是多少,每块多大;一共多少钱,这个钱是否包括GST消费税;对方律师是否同意先交多少钱,后交多少钱;是否有土地税;要买的房子是否能满足使用要求;贷款是否在交接时能够就绪等。

交换合同之前

选房子,和卖家议价,这些是买卖双房的事,律师一般不参与。但在出价前,买家要看合同,也可让买方律师和卖方律师要合同。法律规定卖家在做广告卖房子时必须要有合同。买方律师主要是看合同中是否有不利于买方的条款,以及房屋使用是否有各种限制,如和邻居共享一条路,不能在地上挖深坑,周围是否有电器设备,房屋主体是否压住下水管道等。在买方律师给买方法律意见后,买方可做决定是否要买这个房子。买方律师可以根据买方的意见进一步和卖方律师协商合同中的条款,在得到回复后,给买方意见。买方同时可以做害虫检查以及房屋建筑结构质量检查等,这些检查都有专业人员在做,做完后会给一个报告;这个报告主要是由买方自己来看,或要求这些专业人员做给与解释,律师不是这方面的专家,不能给与建议买还是不买,但律师可以给以辅助性的指导如何看这些报告。如买方最后不买了,在没有交换合同的前提下,买卖双方没有任何法律责任。

有的时候,卖方为了成交一个房子,在没有交换合同的情况下,可能会让买方付一些定金,以表诚意要买,卖方表示愿意暂时为买方保留下房子;这种在没有交换合同情况下的定金,是没有法律效力的,卖方可随时把房子卖给一个出高价的买主。所以在这种没有交换合同情况下买方所交的定金,只是卖方制约买方的一个方法,或有可能卖方拿着这个收据再给其他人看想趁机再卖给出更高价位的,而买方对卖方没有任何制约。有时,卖楼花的发展商要求先付一个定金,才能给合同,因为合同有成本,这是可以的;但双方要明确,如最后买方决定不买了,合同要退还给中介,这个定金要退还给买方的。凡是交定金的情况,建议由律师参与,以免发生误会。

如房屋价格已谈好,那可以准备签字交换合同了。在交换合同之前,你要确保你有足够的钱或贷款,一般来说,在42天之后成交房子。交换合同,是交换两本签过字的合同,一本是由卖方签字并有人见证签字,见证人再签字;另一本是由买方签字,并有人见证签字,见证人并签字。并不要求买卖双方都在同一本合同上签字。合同交换后,买方拿到的是卖方签过字的合同,卖方拿到的是买方签过字的合同。合同可以是律师之间来交换,也可以由卖方中介来交换。如果由卖方中介交换合同,作为律师,最主要的考虑是客户是否在最后版本的合同上签字;一般来说,由律师之间交换合同。买卖双方到各自的律师那里签字后,买方律师把签过字的合同邮给卖方律师,卖方律师检查两本合同是否完全一样后,如没有问题,再把卖方签过字的合同邮给买方律师。到此交换合同完成。如有特殊情况,可采用其他交换方式以便加快交换,确保买卖成交。

冷静期

交换合同后,一般来说有五个工作日的冷静期。如在这周五签的合同,那么到下周五的下午5点冷静期结束。在交换合同时,经双方同意,可以先交0.25%的定金。如买方决定买,那么在冷静期结束前,那9.75%的钱以支票形式一定要交到卖方中介那里。如买方决定买,但在冷静期结束时没有把那不足10%的钱给卖方,那么卖方可以有权终止合同,并追溯那不足10%的差额,并追溯买方违约的责任;如买方在卖方没有中止之前交了那个差额,卖方的终止权利就没有了。如买方决定反悔,必须在在冷静期结束之前书面通知卖方,但那0.25%的定金就退不回来了;如交换合同时,已交了10%的定金,那卖方也只能扣下0.25%的钱,要退回9.75%的定金。如果卖方不希望有冷静期,并买方同意,那么买方律师需要出具一个66W的一个证书,证明买方已清楚意识到这样做的后果,也就是一旦交换合同,买方不能反悔。

费用调节和结算

合同交换之后买方律师就要申请各种和该房子相关的费用证书,以便了解原房主人的各种交费情况,如市政管理费councilrate交到何时了,物业管理费strata交到何时了,水费waterrate交到哪了,是否有土地税landtax还没有结清等。这些费用都需要根据交接时间来进行调节的,也就是说,如果卖方多交了的,买方要退还给卖方。一般是要求卖方把一财政年的Councilrate都付掉,买方再把从拿钥匙那天算起到下一个6月30号的费用补回给卖方;要求卖方把当前季度的水费和strata的费用交齐,买方再把从拿钥匙那天算起到当前季度的截止日的费用补回给卖方。至于电费,煤气费,互联网internet等,卖方在交接之前都会断掉,买方需要在交接之前把这些服务和相关公司联系建立账户连接好,这些都是由买方自己办理,律师不参与。由买方律师先拿出一个交接钱数的草案,并附上所有证据,卖方律师再审查并修改通过,卖方律师就会给买方律师一个最后的数字,并指出如何去付这个钱数,一般来说要求买方开出四到五张银行支票。对于买方来说,只要最后付出的钱数正确,就不用管卖方要求买方如何开支票,因为卖方可能也需要用从买方那里的钱去买其他的房子或付给其他方钱。如果买方有银行贷款,买方律师最后会从银行那里知道最终有多少钱,并用掉这些钱,或许会在账户上留下几百元以防银行有任何其他管理费用。买方律师可以使用的钱和买方从银行借的钱,往往有上千元的出入,那是因为银行扣减掉了一些管理费用,这个出入需要由客户直接和贷款中介或银行联系问清楚原因。

关于交莹税

视情况而定,或许有几种优惠政策都适合你,当然要选那种你需要交最少钱的那种或不交全部豁免。这几种情况基本就是你是否是第一次买房,是投资还是自住,这房子是否是楼花或新房,这新房的价格是否在一定范围之内,这楼花是否还没有打地基,或这楼花已打了地基但还没有完工等。如优惠政策选择错误,可能会多交大几千或上万元。这些交莹税的政策常在变化,都要由当时你的情况及那时的法律而定,甚至要根据你的情况直接打电话到相关部门落实清楚。

关于保险

新州规定,在成交之前,各种风险由卖方承担,在成交之后由买方承担。如果在成交之前,房屋被严重损害,买方可以退出合同,并拿回所有交的押金,如部分损坏,可要求赔偿。但在成交前,买方仍有责任检查当前的保险什么时候过期,保险额是多少,有哪些保险等。如果买方不满意当前的保险,可和相关保险公司或房屋管理部门联系,从交接的当天起调整保险项目和额度。一旦交接之后,如有意外,而那时还没有更改保险,就来不及了。

买方和买方律师,卖方和卖方律师

他们都是可能有冲突的。如,买方和卖方都想尽早交换合同,但买方或卖方律师必须要确保合同没有漏洞才能交换,否则出了问题就是律师的事了。房屋中介也是希望尽早交换合同。在合同交换之前,各方面的实际想法都可能不清楚,比如卖方可能不想以这个价格出售,在等其他买家,但却不想丢你当前这个买家;买家可能也在找其他房子,但也不想丢了当前的房子,总不想交换合同,故意拖延等。所以这里边有一个风险,就是卖家可能会失去当前买家或买家失去了当前的房子。无论买成还是买不成,无论是卖成或卖不成,都是由多方面的因素决定的。作为律师,就是为了最大化保护你的利益。

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