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澳洲房产价格高涨,是Hold住还是卖掉?

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随着首次置业的津贴缩水和条件收紧,只有购买楼花和新建住宅的首置者才会获得补助,首置一族的入市意欲近期无疑有所下降。不过,随着按揭利率显着回落,而且租盘需求炽热,澳洲房产投资者早已再度出击,成为托高住宅物业价格的"新力量".

自从各大首府城市的中位房价于去年5月见底,悉尼等大城市的房价已回升了不少,如今物业投资者出货套利是否明智之举?

对于现时应该是卖楼或是继续持有投资物业,回答这个问题的关键在于哪一种做法对投资者最有利,究竟应该把握机会趁高价套现,还是放眼于可能更可观的长远利益?

住宅物业价格反弹,对业主来自然是天大的好消息,可是从投资的角度而论,若果租金未能同步上升,即是意味着回报率会下降,到时或会诱使物业投资者出售物业。当然,出售物业的话,代表你"放弃"未来的潜在物业升值空间。

悉尼房市可更上一层楼

SQM Research的董事总经理基斯杜化(Louis Christopher)看前多一步,他推测悉尼的房价将会在明年进一步上升,而升幅将视乎未来12个月的经济因素,包括利率水平、商品价格、失业率和环球股市去向。

至于租金趋势又如何?以2卧室公寓的租金为例,堪培拉是唯一一个大城市录得负增长,悉尼、墨尔本和侯巴特原地踏步,至于达尔文和柏斯则分别增长了17%和9%.

第一太平戴维斯(Savills)的研究报告指出,悉尼是全球其中一个最好的投资住宅物业市场,在10优城市中位居第6位,也是唯一一个澳洲大城市打入十大。该公司的悉尼住宅部主管夏维斯(Shayne Harris)说,悉尼是少数城市同时录得温和的房价升幅和租金升幅。

 

房产升值=投资活动升温

在大多数国际城市,租金增长一般快过房价升值速度。租金上升反映需求转殷,而房产升值显示物业投资活动转趋活跃。

根据第一太平戴维斯的资料,悉尼的租金回报为4.8%,今年上半年的住宅租金增长是0.8%.夏维斯说,过去4至5个月,悉尼房价开始攀升,升幅介乎10%至15%;至于租务市场依然紧张,但租金升幅相对温和,未见显着飙升。

卖楼与否 勿只看租金回报

澳洲物业监察(APM)的资深经济师威尔逊(Andrew Wilson)表示,要决定是否把投资物业放售,还要看业主的贷款状况和物业升值潜力。他说,这是一个有趣的问题,尤其是当个别大城市如悉尼的房价上升,而租金回报又趋于回落之际;今年来,悉尼中位房价升值了9%,而租金虽然仍处于相当高的水平,但回报率有所下降。

有分析师认为,悉尼的房屋价格(Price)依然是各大首府城市中最高,可是价值(Value)相对于其他首府城市仍属偏低。

物业估值公司Propell National Valuers的经济师菲利丝(Linda Phillips)说,新州长达10年的经济低增长状况已造成影响,如今新州恢复增长,当地房价相对于其他大城市会有上升空间,来年可望有5%至10%的增幅。

基斯杜化表示,从趋势来看,悉尼房价正以7.5%的速度增长,预计增幅将会在未来6至8个月倍增;然而,就业市道可能会在明年转弱,这可能会成为房价上升的绊脚石。

掉头加息一定不利房市?

根据SQM的分析,假设澳储行再减息幅度不多于0.25%,并可能在2014年中之后加息,悉尼中位房价料会在2014年上升15%至20%;反之,假如贸易条件(Term of Trade,衡量在一定时期内一个国家出口相对于进口的盈利能力和贸易利益)下滑,同时澳储行再减息逾1%,而澳元又跌穿0.80美元,悉尼房价在明年只会升值12%至15%.

在SQM的分析模形中,最有利房市的条件是经济强劲增长,利率在明年中或以前回升,到时房价可望在明年增长20%至30%.由此看来,利率回升,似乎不一定是坏事,只要配合到经济稳健扩张。

物业的升值潜力固然是其中一个重要考虑因素,但投资者也要分析一下各大城市的房价升浪究竟是处于哪一个层面。过去10年,悉尼的房价增长相对较小,故此未来的增长空间应会较大,尽管租金回报率不及以前,但悉尼物业投资者也值得认真考虑一下,继续持有可能更划算。

当然不是整个悉尼区的投资物业都呈现"升值快,回报降"的情况,一些城区如Mount Druitt和Blacktown的物业有不俗的升值力,同时回报也高达5%至6%.不过,有业界人士表示,如今要再找到这样的"笋盘"已经不再那么容易,还有,该等城区的"升值快,回报高"优势能否一直持续也是一个问号。

豪宅表现相对落后

基斯杜化指出,悉尼房市复苏的层面"相当广泛",可是豪宅市场尚未见出现较明显的复苏,当住宅叫价超越200万元,买家需求就跌得当急;而表现较突出的住宅,主要是楼价在200万元以下,并集中于悉尼内城和外围地区。

面对悉尼东区的新建住宅供应量追不上需求,超级富豪留在东区和下北岸,而一些未达超级富豪级数的富裕一族开始把焦点放到内城区,至于中产阶层则向西移至外围区。有趣的是,虽然悉尼东区与西区的房价仍存在着极大差距,可是两区的房市表现于过去数年步伐一致。

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