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澳洲房产:租房和买房的真实成本

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大多数高收入者都认为租房是那些经济条件较为不好的人的选择,拥有自己的房子不仅是成功的标志,还是一个更好的长期金融决定。

每个人都知道租金是死钱,对吧?但你可曾想过这个澳人长久以来坚信的理念是错误的呢?如果将终身租赁和买房的真实成本做对比,哪一个会是更好的选择?

想想这么一个情景:如果有机会借贷150万元,那么在花150万元购买你自己的房产和将这笔资金分成三份购买三处50万元房产作为出租房的两个选择之间,你将如何抉择?

选择1:购买自己的房产。要评估这个选择,我们必须考虑长期的经济成本。

从历史上来看,平均房贷利率是8%.你购买150万元的房产就相当于每年花12万元。

选择2:如果你选择投资房产并购买了三处均为50万元的房产,那么你的财务状况包括预计4%的租金回报,相当于扣除开销后每周400元。此外,由于这些房产是作为投资之用,你蒙受的任何损失都将获得税惠。

但这样一来,你仍需要一个地方租住,然后你选择租赁一处150万元的房产。这个价位超过了大多数租客的承受范围,因此需求会低于正常水平,你很可能只需要支付占房产价值2%的租金。

若将这点考虑在内,你的每年租金要花3万元,你的金融情况请详见表格1.

这些数据显示,选择购买三处投资房并租住一处150万元的房产,你的年度总开销将为6万元左右。记住,如果你选择购买一处150万元的房产,那么年度成本要120万元。

这个例子说明,虽然两种选择都可以让你最终住进一处150万元的房产,但长期而言,在投资房产的同时租房而住的花费会更少。

除此之外,拥有投资房产你现在就能获得税惠,而不必在退休时候出售你自己的房产(这可能从来都不会发生)时等待资本收益免税情况。但其实,你还可以住在更好的房子里。

你在投资三处50万元房产时,完全可以租住一处450万元的房产,这与购买一处150万元房产的成本是一样的。

请看表格1的下半部分。虽然数据有所增加,但考虑到租房的弊端,这个计划也是完全可行的。

说到租房的弊端,我们首先想到的是保障。你可能每隔几年就要搬家一次。

第二个缺点就是装修。你可能不能随心所欲地装修房产,除非房东认为能增加其房产价值。

有些房东就是要坚持自己的风格。最近,我在悉尼Point Piper找到了一处售价在700万元到800万元之间的未经装修房产。业主提出的周租是3000元(2%),我提供2000元(1.35%)的周租,并表示可以彻底地装修两个浴室,对房子进行全面的重新粉刷,以及铺设新地毯。

我的优势是我可以以批发价装修这处房子,并按照我的意愿来装修,与此同时还能省钱。

但房主坚持要按照他们的方式来装修房子。它后来空置了六个月,周租也降到了2800元。

租房或许不适合你,若能改变对成功标志的看法,房产投资策略可能会让你受益匪浅。

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